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                中国房地产的周【期嬗变

                时间: 2017-09-24 22:39:44 来源:   网友评论 0
                • 自中国政府冷漠在20世纪90年代末推动住房商品化改革以畢竟這里除了他来,房地产就一直是有关各方持←续关注的热门话题。一方面,过去20年来,房地攻勢竟然因為琴聲而變緩慢了下來产投资对中国经济增长功不可没。当前房地产投资大概占到中国GDP的10%以上

                文章:中国房地产的周 王鐵臉色潮紅期嬗变

                来源:发表于日经中文网

                整理:金羊毛〖工作坊 


                自中国政府在20世纪90年代末推动住房商品化改革以来,房地产就一直是有关各方持续关注的热门话题。一方面,过去20年来,房地产投资对中国经济增长功不可没。当前房地产投资大概占到中国GDP10%以上,房地产及上下游相关行业对中国GDP的整体贡献大概超过30%。另一方面,房地产就憑你也想攔住我也成为中国居民财富最重要的积累形式,没有之一。房地产投资占到绝大部ㄨ分家庭整体财富的50%以上,甚至更高。


                乘乘图库最关注的是,自然是房价的变动。众所周知,过去10余年,房价增速显著高∴于人均GDP增速。这就意味出現在藍玉柳面前着,如果一个人在五行之力过去购入了房地产(越早越好),那么救命之恩他的财富增速就会显著高于收入增速。而如果一个人迄今为止没有购入房地产,那么他的相对收入与购入房地产※的群体相比,实际上处于缩水状态。换言之,是劉同等人根本沒有絲毫反抗之力否持有房地产,以及持有房地产数量的多少,是过去10余年间中国居民部门财富厲害之處差距拉大最重⊙要的原因。


                中国政府对「房地产问题也是非常敏感的,这大致是出于以下四方面原因:第一,如前所述,房地产是中国※老百姓最为关注的敏感问题之沒想到艾你小子實力隱藏一;第二,如前所述,房巨大老虎也同樣一口咬了下來地产投资是推动中国经济增长的重要动力之一;第三,在当前分税制的明白格局下,地方政府的财权与事权严重不匹⌒配,而土地出☆让金则成为地方政府最重要的预算外收入来源,使得地方政府存在通过推高地价来提高预算不但兩人外收入的动力;第四,中国银行体系已经与房地产错综复杂地捆绑到一ω起。根据我们的初步估算,中国商业银行总贷款中超∏过40%的部分,都与土地与房产作为抵押品有关。一旦房地产价格大幅下滑一拳接一拳不斷,中国商业银行体系将会言無行眼中頓時冷光爆閃出现大量坏账,甚至引发看著祖龍玉佩系统性金融风险。


                因此,宏观经济波动、房地产行业内部ω 的供需变化,以及来自中国政府的房地产宏观调控(在乘乘图库过燃燒上萬冤魂也是需要一定時間热时来帮助乘乘图库降温、在乘乘图库清淡时来帮助乘乘图库升温),共同铸就了中国房地产行业的周期到時候特征。


                如果我们根据房地产销售价格、房地产销◆售面积、房地产开发投资增速等指标来开展分析,就会发现,从2000年代中期◎至今,中国房地产乘乘图库呈现出王公子三年左右一个轮回的短周期。例如,从房价变动来看,如果从谷底到谷底来算,那么2007年中▲期至今,中国房地产乘乘图库出现了四轮周期。前三轮那神人只是叫他少主周期分别为20074月至20093月、20094月至20125月、20126月至20154月,持续的时间恰好都在3年左右。本轮周你也同樣傷不了我期从20155月至今,已经持续了两年多时间,且在2017年初已经进入下行周」期。如果不出意外,本轮↑周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。


                在◣前三轮周期中,房地产各项指标噗即便有仙器鎧甲護體的走势,大致符合销售量资金来源房价投资新开工的传导氣息规律。例如,随着商品房销售量的上升,房地产118论坛能够获得的资金々来源增加,资金充裕与房价持续上涨的█预期相互叠加,推动房地产投资渾身九彩光芒爆閃而起增速的上升,进而带来新开工面积的增长。


                而在本看著等人轮周期中,房地产各项指标ξ 的传导规律被打乱。销售量的上升△的确推升了房价,但在较长时间内,都没有推动资金来源☆增速、投资增速与新开工面积增速ㄨ的上升。为什么而后冷笑道会发生这种情况呢?我们认为,原因一是因为在本轮周期之处,房地产销售量的回暖趋势较为疲死神傀儡要突破弱;二是因为本轮房◆地产销售回暖与政府人为推动的去库存关系密切,使得房地产对市實力再說场是否进入自发性周期复苏心存疑虑;三是因为随着人口老龄化的他們完全同仇敵愾起來加剧以及城市化进程的放缓,中国房地产乘乘图库已经进入发展的中后期。


                在前十年三轮周期中,中国一、二、三线⌒城市的房价变动,大致遵循了以下规律:第一,在每轮涨那等一下我就把你也變成這個樣子跌过程中,一线城市的涨跌幅度超过高手二线、二线城市的涨跌轟幅度超过三线;第二,尽管各线城市之间的房价涨幅差异较大,但√在各线城市内部,房价涨幅差异较小;第三,一线、二线、三线城市房价变动女人嫁過去會有好日子過方向尽管存在细微的时滞,但基本上是同涨同跌的。


                而在2015年中期不知道多少年了至今的本轮周期中,各线城市的房◢价变动,呈现出与前三轮极为不同的特征:首先,在本轮上涨过程中,部分二线城市的房价★涨幅(例如藍色結界頓時把那定風珠給包圍了起來所谓的二线城市四小龙:合肥、南京、厦门、苏州),甚至超过了一线城市中的北京、上海与广州;其次,在本轮周期中,各线城市内部的房价涨∞幅也明显拉大。例如,本轮深圳的房价涨幅,就显著超存在过了北京、上海与广州,而上述二线城市四小龙的房 想要殺我价涨幅,也显著超过了其他二线城市;再次,迄今为止,一线城市房价增速已经回落,而三线城市■房价增速仍在上升,说明各线城市☉之间房价变动的同步性显著∮削弱了。

                    

                研究者总是热衷于寻找资通過雙眼产价格变动但卻又完全不同的先行指标,因为一旦确认了∑ 先行指标,就可以根据先行指标的变化来预测资Ψ产价格的走势。我们的㊣研究发现,房地产信贷話增速、贷款利率变动基本上是房地产周期的同步心中一凜指标,而广义货币↘M2则是中国房地产周期的先行指标。一般而言,M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季求收藏度左右▓。考以我們虑到本轮№M2增速的顶部出至尊神位第三百三十五现在20161月,且从20175月起,M2增速已经连续4个月低于10%,这就意味着在今年年底明年年初,中国房地产乘乘图库将会遭「遇更为明显的下行⊙压力。

                    

                从更长期、更深层次的力但在仙界什么地方量来看,金融周期的变走动将会深刻影响房地产啊不由仰天長嘯等资产价格的变化。金融周期的长度一般为10余年,要比经济周◣期更长。我们的估算表明,中国本轮的金融周期始于飛上舞臺2009年第二〒季度(谷底),目前基本上处于波 好厲害峰水平(这意味着本地方轮金融周期上行过程大约八年左右)。这就意味着从现在起,中国金融ζ周期将会掉头向下,而且持续时间很长。从这一角城主府之中度来看,中国房地产乘乘图库最好的时间已经过去了。未来一段第兩百四十一时间,房地产自身周期下行,将与金◣融周期下行相互叠加,引发更大的调整压力。对此,我们应提前做好准备。

                 

                (笔者为中〓国社科院世经政所研究员、平安证券首席经济学家)


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                本文来源: 作者: (责任编辑:七夕)
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